三秦都市報-三秦網訊（沈康燕 記者 文晨）因經營不善虧損，承租人提前解約遭出租人拒絕，雙方陷入合同僵局。近日，漢中市寧強縣人民法院審理此案后，通過調解促成雙方達成協議，解除房屋租賃合同，承租人支付三個月租金作為違約金。

2024年9月，賈某與許某簽訂房屋租賃合同，約定賈某租賃許某兩間門面房經營美容院，租期3年，年租金3萬元，每年提前一個月支付下一年租金，雙方均不得無故解約。因市場經濟及經營不善，美容院持續虧損，2025年8月底，賈某電話告知許某其無力經營、下年不再續租，遭許某拒絕。隨后，賈某遣散員工、變賣設備，于9月20日騰空房屋，并于9月24日微信通知許某要求提前終止合同，協商房屋交接事宜，許某仍拒絕驗收房屋，堅持要求繼續履行合同。

協商無果后，2025年10月，許某訴至法院，要求賈某繼續履行合同并支付一年房租3萬元；賈某反訴，請求確認雙方合同于2025年9月24日解除，并補償許某一個月房租2500元。

法院審理認為，該案構成合同僵局，即長期合同中一方因履約能力變化無法繼續履行需解約，另一方拒絕解除要求繼續履行。依據《中華人民共和國民法典》第五百八十條，違約方在特定合同僵局情形下有權申請法院終止合同，但不影響違約責任承擔，且違約方無單方解除權，合同終止時間需法院結合實際確定。本案中，賈某雖發出解約通知，但不符合約定解除條件，不發生解約效力；許某雖為守約方，但賈某以遣散員工、騰空房屋、拒付租金等行為表明不再履約，且提出反訴請求解除合同。為化解僵局、合理利用資源，法院釋法明理后促成調解，許某同意解除合同，賈某支付三個月租金7500元作為違約金。

法官介紹，合同解除需依約定或法律規定，在無約定及法定解除情形，且合同不能履行、不適于強制履行時，債權人不行使解除權會導致合同僵局。此時違約方可行使形成訴權申請終止合同，但需承擔違約責任，合同終止時間由法院結合公平原則和誠實信用原則確定。